En règle générale, la SCI (Société Civile Immobilière) est une personne morale représentée par un gérant et dédiée à la gestion d’un patrimoine immobilier. Ainsi, la création d’une SCI familiale évite le piège de l’indivision lors d’une procédure de succession, protégeant le patrimoine et limitant le montant du taux d’imposition.
Mais la SCI étend son objet social bien au-delà de la gestion de patrimoine et alors que la Société Civile Immobilière n’est pas censée faire de bénéfices commerciaux, la SCCV (SCI de Construction Vente) est l’exception.
La SCCV ou comment définir la « SCI commerciale »
L’activité de la SCI de Construction Vente (SCCV) décrite dans les statuts sociaux de l’entreprise se résume par l’acquisition (achat) d’un terrain, la construction d’un immeuble ou d’un ensemble immobilier et sa revente rapide, ce qui oriente la SCCV vers les sociétés commerciales plutôt que les sociétés civiles.
Ces bénéfices, admis par la loi, sont distribués aux associés proportionnellement au montant de leur apport au capital social.
Comment monter une SCI de Construction Vente ?
Lorsque le projet de création d’entreprise est terminé, les associés fondateurs et le gérant prennent en charge les formalités de création de la SCCV.
- La rédaction des statuts sociaux, essentiels au bon fonctionnement de la SCCV, soulignent l’activité de la SCCV : achat d’un terrain, construction d’un bien immobilier et revente immédiate du bien construit dans le but de générer des bénéfices.
Ils informent également sur le siège social, la dénomination, le statut juridique, la durée de vie, les coordonnées du gérant et son régime social, sans oublier la constitution du capital social (parts sociales) et le choix du régime fiscal de la Société Civile Immobilière de Construction Vente.
Le gérant est nommé dans les statuts ou dans un acte séparé.
Rappel,
La constitution du capital social de la SCCV est soumise aux apports des associés : apport en nature (biens immobiliers évalués par un commissaire aux apports) ou en numéraire (euros). Le capital social est ensuite réparti en parts sociales qui sont distribuées à chaque associé, en fonction du montant de ses apports. Le nombre de parts sociales détermine « le poids » des votes en Assemblée Générale sans modifier les droits des associés dans la SCCV.
Note, les statuts doivent établir « Comment revendre les parts sociales ? ».
Lorsque la constitution du capital est actée et les apports évalués, les associés et le gérant font le choix d’un capital social variable ou fixe.
La variabilité du capital social est un des avantages de la SCCV ; elle évite la mise à jour des statuts et la reprise d’une partie des formalités administratives de mise à jour du RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) : annonce légale, formulaire cerfa, dossier de création d’entreprise, etc.
La fiscalité, le choix du type d’imposition est important. La SCCV est soumise de droit à l’Impôt sur les Revenus (IR) où les associés sont imposés sur le montant des bénéfices encaissés mais les associés ont la liberté de changer d’option et de faire le choix de l’Impôt sur les Sociétés (IS) où la SCCV est sollicitée pour s’acquitter des charges et de l’impôt liés aux bénéfices.
Lorsque la rédaction des statuts, la forme du capital social et le choix du régime fiscal sont arrêtés, les formalités complémentaires à la création de la SCCV sont engagées :
- Publication d’une annonce légale dans un Journal d’Annonces Légales : avis de création de la SCCV. L’attestation de parution de cette annonce légale constitue un des documents du dossier de demande d’immatriculation de la société.
- Téléchargement en ligne du formulaire cerfa M0.
- Dépôt du dossier de demande d’immatriculation auprès du greffe du Tribunal de Commerce ou, depuis début 2021, en ligne sur le guichet unique (remplace les divers CFE, Centre de Formalités des Entreprises).
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