Que ce soit pour la protection d’un patrimoine immobilier (succession), pour la vente d’un bien immobilier construit par la SCI ou pour la gestion-location, le capital social des Sociétés Civiles Immobilières est constitué des apports des associés.
A la création de la SCI, les apports en nature (immobilier) sont estimés et ceux en numéraire déposés en banque. Ainsi constitué le capital social est transformé en actions sociales, attribuées aux associés proportionnellement au montant de leur apport.
Dans une SCI comme dans beaucoup d’autres sociétés, lorsqu’il s’agit que le droit d’un associé s’exprime par l’intermédiaire d’un vote ou que sa responsabilité soit engagée, c’est son niveau de participation au capital social qui détermine son niveau de responsabilité.
Le droit de communication
Le droit de communication est personnel, aucun associé (personne physique ou personne morale) n’est en mesure de mandater quiconque pour le remplacer.
Les associés disposent également du droit de consultation et de copie de tous les documents qui concernent la SCI (factures, livres comptables, rapports sociaux, procès-verbaux des Assemblées Générales, etc.) et qui sont consultables au siège social.
Note: la responsabilité du gérant de la SCI est engagée si ce droit est compromis.
Le droit de poser des questions par écrit
Le droit de poser des questions au gérant de la Société Civile Immobilière se manifeste par écrit.
Le gérant doit répondre par écrit, dans un délai d’un mois.
Le droit de vote
Quel que soit le montant de son apport au capital social de la SCI, l’associé a le droit de voter une décision en Assemblée Générale. Ce droit est immuable.
Un pacte d’associés (convention) peut être créé pour établir des règles, restreindre ou orienter ce droit.
Le droit de convoquer une Assemblée Générale
Le souhait d’organiser une Assemblée Générale est exprimé par lettre recommandée auprès du gérant de la Société Civile Immobilière. Selon le sujet, le gérant convoque une Assemblée Générale.
Note, une consultation écrite des associés peut remplacer l’AG.
La loi impose au gérant de la SCI de donner suite à la demande dans le mois suivant la date du courrier. Si ce n’est pas le cas, l’associé a recours au président du Tribunal judiciaire.
Le droit d’accès au partage des bénéfices
Le partage des bénéfices de la SCI entre les associés est proportionnel au montant de leur apport au capital social.
Les statuts de la SCI peuvent répartir différemment les bénéfices. Toutefois, la « clause léonine » est proscrite, générant l’obligation de partage.
Le droit de rester dans la SCI
Chaque associé peut se maintenir dans la SCI jusqu’à la cession (vente) intégrale de ses parts sociales ou jusqu’à sa mort.
Note, une clause d’exclusion doit être acceptée unanimement par les associés.
Le droit de quitter la SCI
L’associé qui use de son droit de quitter la SCI, est dans l’obligation de respecter les modalités définies dans les statuts sociaux.
La détention des parts sociales de l’entreprise au moment du départ réclame leur remboursement. Si l’apport de l’associé quittant la SCI est un bien immobilier, celui-ci est en droit de demander qu’il lui soit réattribué.
Le droit de (ne) régler (qu’une partie) des dettes
La responsabilité face aux dettes de la SCI engage l’associé à hauteur de son apport au capital social. S’il détient 10 % du capital social le jour de la cessation de paiement ou à la date de l’exigibilité des dettes, sa responsabilité est engagée à hauteur de 10 %.
Les statuts peuvent répartir différemment le recouvrement des dettes.
Attention, un seul associé, même s’il s’agit d’une personne morale, ne peut pas être tenu pour responsable de la totalité des créances d’une entreprise.
Le droit de désigner un expert-comptable
Si les comptes et la réalité des résultats (financier et comptable) de la SCI semblent ne pas correspondre, l’associé peut demander la nomination d’un expert afin d’approuver ou non les résultats comptables de la Société Civile Immobilière.
Le droit de désigner un administrateur provisoire
Ce droit intervient lorsque la gestion irresponsable entraîne la paralysie de la SCI.
Le droit d’agir contre le gérant
Ce droit équivaut à lancer une action en réparation d’un préjudice en engageant la responsabilité du gérant.
Pour une faute grave de gestion (abus de confiance), la responsabilité pénale du gérant est engagée.
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