La création d’une SCI (société civile immobilière) est sans aucun doute la solution optimale pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Cependant, une telle structure implique d’avoir certaines connaissances, notamment en matière de gérance. Par exemple, il peut être nécessaire de déterminer la valeur des parts sociales de l’entreprise, une étape clé lors de la création de cette dernière, mais aussi lors de la cession ou de la donation de parts. Dans ce contexte, comment procéder efficacement pour évaluer celles-ci au plus juste ? La réponse est d’autant plus importante que cette procédure requiert la prise en compte de quelques facteurs majeurs.
Pour vous aider à y voir plus clair, faisons un tour d’horizon de l’importance des parts sociales et des différentes méthodes d’évaluation qui peuvent être utilisées pour définir leur valeur.
L’importance des parts sociales dans la vie de la SCI
Comme dans toute société, qu’il s’agisse d’une SCI ou d’une SARL, le capital social se compose d’apports réalisés par les associés lors de la création de l’entreprise. Ces derniers, qui peuvent être faits en numéraire ou en nature, sont convertis en parts sociales, chacune représentant une fraction dudit capital social. Signalons d’ailleurs que le montant nominal de chaque part est inscrit dans les statuts de la société.
Les droits et les obligations de chaque associé d’une SCI sont donc en grande partie déterminés par le nombre de parts sociales qu’il possède. De même, le montant des parts influence significativement la valorisation de la société.
Procéder à l’évaluation des parts sociales
Si la valeur des parts sociales d’une SCI est une donnée essentielle pour tout associé, déterminer celle-ci n’est pas une tâche anodine. En effet, elle doit entre autres refléter la valeur des biens immobiliers détenus, mais aussi le potentiel de rendement de la société civile immobilière.
De manière générale, la première étape de l’évaluation consiste à calculer la valeur de l’actif net réévalué (ANR). Pour faire simple, il s’agit de prendre le total des biens immobiliers détenus par la SCI, de les évaluer à leur valeur de marché actuelle, puis de soustraire l’ensemble des dettes de la société. Cette valeur intrinsèque, aussi dite valeur patrimoniale nette, est celle qui permet de refléter au mieux la réalité.
Notons tout de même que cette approche ne suffit pas dans le cas d’une SCI particulièrement rentable ou qui bénéficie d’atouts spécifiques. Ces derniers peuvent par exemple concerner les biens immobiliers d’exception ou une excellente gestion de l’entreprise. Par conséquent, il peut s’avérer nécessaire d’ajuster la valeur de l’actif net réévalué à la hausse ou à la baisse en fonction des facteurs concernés.
Dans tous les cas, gardez en tête qu’il peut sembler plus judicieux de faire appel à un expert en évaluation d’entreprise, comme un commissaire aux comptes ou un expert-comptable, et ce, afin que tous les critères susceptibles d’impacter la valeur des parts sociales puissent être pris en compte. Ce professionnel pourra ainsi se pencher sur la rentabilité passée de la SCI, mais aussi sur ses perspectives d’avenir, la qualité de gestion de ses biens immobiliers, la conjoncture du marché, la qualité des locataires (le cas échéant), etc.
(Crédit photo – iStock – Hinterhaus Productions)
