Vous vous intéressez à la création d’une SCI pour gérer votre patrimoine immobilier ? Toutefois, en tant que futur associé, vous souhaitez en savoir plus sur les risques financiers et l’étendue possible de votre responsabilité ? Vous avez raison, car, contrairement à une SARL, la constitution d’une société civile immobilière vous rend potentiellement responsable des dettes que celle-ci peut accumuler.
Alors, quelles sont les limites de ce principe ? Et surtout, est-il possible de s’en protéger dans une moindre mesure ? Voyons ensemble les spécificités de la responsabilité des associés en SCI.
La responsabilité des associés en SCI : comprendre les principes à l’œuvre
Par définition, et sauf activité commerciale avérée, une SCI est une société civile. Par conséquent, la responsabilité des associés est régie par l’article 1857 du Code civil qui dresse trois règles principales à connaître :
- les associés d’une SCI ont une responsabilité indéfinie, ce qui signifie qu’ils sont responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel ;
- les associés d’une SCI ont une responsabilité non solidaire, ce qui implique qu’ils ne sont responsables des dettes de l’entreprise que proportionnellement au capital social qu’ils détiennent ;
- les associés d’une SCI ont une responsabilité subsidiaire, c’est-à-dire qu’elle ne peut être mise en œuvre qu’en dernier recours.
Attention, contrairement à une idée reçue, les associés d’une SCI familiale sont soumis aux mêmes règles en ce qui concerne leur responsabilité. Néanmoins, le risque peut encore être plus important dans le cas d’un couple associé qui partage un même patrimoine personnel.
Les limites de la responsabilité des associés d’une SCI
Comme nous l’avons vu ci-dessus, en SCI, la responsabilité des associés se limite à la part du capital social qu’ils détiennent. Cependant, il est crucial de comprendre qu’il s’agit ici d’un pourcentage et non d’un chiffre précis. Ainsi, un associé qui détient 45 % des parts de la société civile immobilière doit prendre en charge 45 % des dettes de cette dernière. En d’autres termes, au-delà de cette limite, le créancier ne peut plus rien lui demander.
Signalons malgré tout que depuis la loi Macron du 5 août 2015, la résidence principale des associés d’une SCI ne peut plus être saisie, peu importe le montant de la dette et le pourcentage de capital détenu.
Autre limite possible, les conditions évoquées dans les statuts de la SCI. En effet, les associés ont la possibilité de répartir leur responsabilité différemment de ce que prévoit la loi, uniquement pour les dettes contractées entre eux. Par exemple, Marie et Pierre sont tous les deux associés d’une SCI et détiennent respectivement 50 % des parts. Ils prévoient tout de même dans leurs statuts que Marie doit uniquement payer 40 % des pertes, là où Pierre doit s’acquitter de 60 %. Dans ce cas de figure, les créanciers peuvent demander 50 % à chacun, mais Marie pourra obtenir de Pierre le remboursement des 10 % avancés.
Notons pour conclure qu’il est impossible de supprimer totalement la contribution d’un associé aux pertes. Un minimum reste donc légalement requis quoi qu’il arrive.
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