Pour les SCI qui sont des sociétés du domaine civil, le droit français s’exprime dans les articles du Code Civil dédiés à la création, à la vie et à la dissolution d’une SCI, contrairement aux SAS, SASU et SARL qui sont des sociétés commerciales, régies par le Code du Commerce et des Sociétés.
La création de la SCI demande la présence de deux associés au minimum (personne physique ou personne morale). Aucun nombre maximum d’associés n’est stipulé, ce qui offre la possibilité de prendre un nouvel associé dès lors que le besoin s’en fait sentir ou que l’opportunité se présente.
Etablir le profil d’un nouvel associé dans sa SCI
Les associés d’une SCI ont besoin de se regrouper pour atteindre leurs objectifs dans le secteur de l’immobilier. Que ce soit pour l’achat, la gestion-location, l’attribution d’un bien immobilier, la jouissance d’une partie d’un immeuble ou pour ne pas tomber dans les travers de l’indivision lors d’une succession, les associés doivent avoir le sens de l’engagement vis-à-vis de l’entreprise et le sens des responsabilités.
D’une façon générale, l’associé doit avoir une idée précise de l’objet social ainsi que des objectifs de la SCI dans laquelle il souhaite investir sous la forme d’apports en numéraire (euros) ou en nature (immeuble).
Prendre un nouvel associé dans sa SCI en cours de création
Avant la création de la SCI, il est nécessaire que l’associé qui arrive soit propriétaire d’un bien immobilier (apport en nature) ou qu’il dispose des liquidités à investir dans la Société Civile Immobilière (apport en numéraire).
Note, le bien immobilier constituant l’apport du nouvel associé est estimé par l’ensemble des associés.
Rappel, le capital de la SCI est divisé en parts sociales qui sont réparties entre les associés de la SCI de façon proportionnelle au montant de leurs apports.
Si le nouvel associé arrive au début de l’aventure, avant même la création de la Société Civile Immobilière, il participe :
- au choix du statut juridique de la SCI,
- à la rédaction les statuts sociaux de la société,
- à la constitution du capital social : apports en nature (immobilier) ou en numéraire (euros),
- à la réalisation des formalités de création de la SCI et en particulier à la publication d’une annonce légale dans un journal de publicité légale afin de joindre l’avis de parution au dossier de demande d’immatriculation de la société pour son dépôt auprès du Centre de Formalités des Entreprises ou du greffe du Tribunal de Commerce. Toutes ces démarches résultant sur l’enregistrement de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés.
Même si c’est peu probable, le nouvel associé doit envisager l’éventualité d’être nommé gérant lors d’une Assemblée Générale et doit alors assumer la responsabilité de la gestion de la SCI.
Prendre un nouvel associé dans sa SCI alors qu’elle existe
Lorsque la SCI possède une existence propre en étant immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés, il est également possible de faire entrer un nouvel associé.
Cas où l’associé réalise un apport
Dans cette situation, le capital social subit une augmentation, le nombre des parts sociales et leur répartition sont modifiés et le bénéfice réalisé est divisé différemment lorsque la société est soumise au régime d’Impôt sur le Revenu (IR).
Pour éviter cela, il faut opter pour le Régime d’Impôt sur les Sociétés (IS), mettre en place un pacte d’associés ou encore, assumer la modification des statuts sociaux de la SCI afin d’insérer une clause particulière sur l’acte de décision collective (décision unanime des associés).
Rappel, la modification des statuts sociaux entraîne la reprise des formalités afin que le Kbis de la SCI soit modifié : modification des statuts sociaux de la société, publication d’une annonce légale dans un journal de publicité légale, constitution d’un nouveau dossier et dépôt auprès du CFE ou du greffe du Tribunal de Commerce.
Cas où l’arrivée d’un nouvel associé est liée à la cession des parts sociales d’un associé déjà présent
La cession de parts sociales est peu encadrée par la loi. Dans ce cas l’échange entraîne une contrepartie financière librement fixée.
Malgré tout, la légalité de cette transaction peut s’affirmer dans la rédaction d’un contrat, signé des deux parties et confirmant l’agrément de l’associé pour la cession partielle de ses parts sociales.
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