Tout comme n’importe quelle autre société, une société civile immobilière ou SCI est une entreprise régie par des statuts, qui permet de détenir, gérer et vendre un ou plusieurs biens immobiliers. Or, vous vous en doutez, le patrimoine immobilier d’une SCI n’est pas figé dans le temps et est susceptible d’évoluer avec les années. Vendre l’un des biens gérés par la société civile immobilière peut ainsi être nécessaire, et ce, quelle que soit la raison (souhait des associés, opportunité d’investissement, etc.). Se pose alors la question de la procédure à suivre, qui peut à première vue sembler plus complexe qu’une simple vente de particulier à particulier.
Mais alors, concrètement, comment vendre un bien en SCI ? C’est ce que nous allons voir ensemble.
Distinguer la vente du bien et la vente des parts sociales
Avant de rentrer dans les détails concernant la vente d’un bien immobilier en SCI, il est primordial de comprendre les nuances relatives aux parts sociales. En effet, dans le cas de figure susmentionné, c’est la société civile immobilière qui est le vendeur du bâtiment. Il ne s’agit donc pas de vendre des parts sociales possédées par un associé, celui-ci devenant le vendeur lorsque c’est le cas.
Les formalités de vente d’un bien immobilier en SCI
En premier lieu, la vente commence par la prise de décision de l’ensemble des associés, même si les statuts de la SCI peuvent préciser des conditions spécifiques à cet événement (décision à la majorité, indépendance du gérant sans intervention des associés, etc.). Cependant, à défaut d’une autre règle établie dans les statuts, ladite vente ne peut avoir lieu qu’après l’accord de tous les associés réunis en assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire). À l’issue de cette réunion, un procès-verbal d’assemblée générale est dressé et signé, aussi bien par le représentant légal que les associés.
Attention, si le bien immobilier concerné est occupé par un locataire, la société civile immobilière doit lui adresser un congé pour vente. Dès réception de la lettre recommandée avec accusé de réception, le locataire dispose d’un délai de 6 mois pour quitter le logement. Signalons toutefois que ce dernier dispose d’un droit de préemption sur la vente (achat du bien en priorité), ce qui implique que la SCI ne peut s’engager auprès d’un autre acheteur sans être sûre qu’il n’est pas intéressé.
Pour le reste, et comme pour n’importe quelle autre vente, lorsque la SCI trouve un acheteur pour son bien immobilier, les deux parties doivent signer un compromis de vente devant notaire. Vient ensuite l’acte de vente définitif, à savoir la dernière étape de la procédure, où l’acheteur devient le nouveau propriétaire du bien vendu par la SCI.
Les conséquences de la vente d’un bien immobilier en SCI
De manière générale, il n’y a pas réellement de conséquences après la vente d’un bien immobilier en SCI, si ce n’est que le patrimoine détenu par la société se voit diminué.
Néanmoins, ce n’est pas le cas des associés, qui doivent potentiellement s’acquitter de la taxe relative au régime des plus-values. Effectivement, tout bien immobilier appartenant à une société civile immobilière est soumis au régime des plus-values, ce qui implique qu’une fois ce dernier vendu, chaque associé doit se partager cette taxe si le montant de la vente est plus élevé que le prix d’achat payé à l’origine.
(Crédit photo – iStock – kate_sept2004)
