Vous êtes sur le point de réaliser la clôture-cession de votre SCI, mais vous ne savez pas comment préparer la vente de ses actifs immobiliers ? On fait le point sur les étapes préliminaires, mais aussi sur la préparation et la finalisation de la vente.
Les étapes préliminaires à la clôture-cession de la SCI
En premier lieu, il est nécessaire d’évaluer les actifs immobiliers de la SCI à travers une évaluation méthodique qui détermine le juste prix des biens. Il faut donc considérer la valeur de l’immeuble concerné sur le marché, mais aussi son état, son emplacement et la valeur des biens similaires dans une même zone géographique.
Examiner les statuts de la société est également capital, puisque ce document peut contenir des clauses spécifiques relatives à la cession des parts sociales ou à la liquidation de la SCI. Pour garantir une transaction conforme aux droits de l’entreprise et aux accords entre associés, il est primordial d’en tenir compte.
Sachez aussi que la loi impose la réalisation de plusieurs diagnostics obligatoires avant toute vente immobilière. Il s’agit notamment du diagnostic de performance énergétique (DPE), de l’état des risques et pollutions (ERP), du diagnostic amiante ou encore du diagnostic électricité. Le but est d’informer l’acheteur de l’état général du bien et de garantir une transaction transparente.
Enfin, une mise à jour et une analyse des comptes de la SCI s’imposent avant d’entamer le processus de cession. La régularisation des dettes éventuelles, la vérification du montant du capital social ou encore l’examen du passif et de l’actif de la SCI renforcent la légitimité et la solvabilité de la société aux yeux des acquéreurs potentiels. Après tout, une entreprise avec une situation financière saine est toujours plus attrayante.
La préparation de la cession de la SCI
Fixer le prix de vente des actifs immobiliers ou des parts sociales de la SCI est évidemment une étape pivot. Comme nous l’avons vu précédemment, cela passe inévitablement par une bonne estimation immobilière. Attention également à bien prendre en compte les droits d’enregistrement qui résultent inévitablement d’une cession d’actions ou de parts sociales.
Une fois le prix établi, il est nécessaire de rédiger un compromis de vente, un document qui précède l’acte de vente définitif et qui détaille les conditions de la transaction. Toutes les pièces justificatives indispensables doivent y être associées (diagnostics, titres de propriété, statuts de la SCI à jour, etc.) pour assurer la légitimité de la vente et faciliter le processus pour toutes les parties impliquées.
Même si celle-ci est souvent imposée par les statuts de la société, la tenue d’une assemblée générale extraordinaire est également un élément crucial du processus de cession. Elle permet non seulement de s’assurer que tous les associés sont informés de la vente, mais aussi qu’ils connaissent ses conditions. Obtenir les votes nécessaires est par ailleurs essentiel pour que la transaction se conclue sans obstacle, en respectant les droits des associés et les directives statutaires.
La finalisation de la vente de la SCI
Concrétiser la vente d’une SCI passe par la rédaction d’un acte de vente, comme pour n’importe quelle autre transaction de cette importance. C’est en effet le document juridique qui transfère officiellement la propriété des actifs immobiliers ou des parts sociales. Son élaboration doit nécessiter les services d’un notaire dont l’intervention garantit la légitimité de la vente et la validité de l’acte, conformément aux statuts de la société et au droit en vigueur.
À noter que le transfert de propriété est un processus qui implique plusieurs formalités administratives. Outre la résiliation des contrats en cours (assurances, etc.), il faut également réaliser des modifications potentielles au sein de la SCI. Celles-ci peuvent par exemple impliquer le gérant, le siège social, etc.
Enfin, il faut garder à l’esprit que la cession d’actifs immobiliers ou de parts sociales d’une SCI n’est pas sans conséquences fiscales. Il est par exemple obligatoire de déclarer la plus-value réalisée lors de la vente, de payer des droits de mutation, etc. Il paraît donc sage d’optimiser la fiscalité de la transaction en amont.
(Crédit photo : iStock – Nitat Termmee)
