Créer une SCI est sans doute la meilleure décision à prendre pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Cependant, ce statut juridique n’est pas aussi simple qu’il paraît et englobe un certain nombre de spécificités, notamment sur le plan fiscal. Zoom sur les déclarations à effectuer en SCI, des démarches aux déductions possibles.
Les démarches pour la déclaration fiscale d’une SCI
De base, une SCI est naturellement rattachée à l’impôt sur le revenu, sauf si les dirigeants de la société optent pour l’impôt sur les sociétés. Or, avec ce régime fiscal, la déclaration fiscale implique à la fois le gérant et chaque associé.
La déclaration fiscale d’une SCI à l’impôt sur le revenu
Chaque année, en fonction des caractéristiques de la SCI et de ses choix de gestion immobilière, le gérant de la société est tenu de compléter la déclaration n°2072-S ou la déclaration n°2072-C.
La première s’applique si les associés sont des personnes physiques, si la SCI n’est propriétaire d’aucun immeuble spécial (restaurations immobilières Malraux, monuments historiques), si la SCI ne possède aucun bien en nue-propriété et si la SCI n’a pas opté pour la déduction au titre de l’amortissement des dispositifs Périssol, Besson neuf, Robien classique ou recentré, et Borloo neuf. En revanche, la déclaration n°2072-C est à privilégier si la SCI possède un immeuble spécial, un bien en nue-propriété, ou un logement sur lequel s’applique une déduction au titre de l’amortissement.
Dans tous les cas, le gérant doit procéder à l’inventaire des revenus de chaque immeuble, ce qui comprend les loyers et subventions, de même que les dépenses (travaux de réparation, charges de personnel).
Quant aux associés, leur obligation déclarative est liée à leur quote-part des revenus fonciers issus de la SCI. Si ces derniers excèdent 15 000 euros, le régime réel d’imposition s’applique et nécessite de remplir la déclaration n°2044. Cependant, le régime micro-foncier peut être plus opportun, puisqu’il offre un abattement automatique de 30 % et n’exige de remplir que la déclaration de revenus n° 2042. Pour en profiter, il reste nécessaire de ne pas percevoir d’autres revenus fonciers que ceux issus des parts de la SCI et de ne pas dépasser un seuil de 15 000 euros.
La déclaration fiscale d’une SCI à l’impôt sur les sociétés
Choisir l’impôt sur les sociétés (IS) implique de mettre en place une comptabilité rigoureuse, souvent avec l’assistance d’un expert-comptable. Dans ce cas de figure, la société doit déposer le formulaire n°2065 au service des impôts des entreprises (SIE) compétent, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, si l’exercice comptable est calqué sur l’année civile, ou dans les 90 jours suivant la clôture de l’exercice comptable.
À noter qu’ici, les taux d’imposition sur les bénéfices de la SCI varient. Ils sont de 15 % jusqu’à 38 120 euros, 28 % entre 38 120 euros et 500 000 euros, et 31 % au-delà. Signalons aussi que ces derniers sont appliqués sur le résultat de la société après déduction des dépenses liées à la gestion immobilière.
Quant aux associés, il faut savoir que le régime d’imposition sur les sociétés les oblige à déclarer les revenus perçus au titre de l’activité de la SCI dans la rubrique « revenus des valeurs et capitaux mobiliers » de la déclaration n°2042.
Les déductions fiscales possibles en SCI
La fiscalité de la SCI offre plusieurs déductions possibles, qui permettent une gestion fiscale optimisée des revenus fonciers et des bénéfices de l’entreprise.
Tout d’abord, les dépenses inhérentes aux travaux d’entretien et de réparation sont évidemment déductibles. Il en va de même pour les intérêts des emprunts contractés lors de l’acquisition ou de la construction d’immeubles. D’autres charges, comme les frais de gestion, les primes d’assurances ou les taxes foncières, sont également déductibles sous certaines conditions.
En ce qui concerne le régime réel, les associés peuvent déclarer leur déficit foncier, lequel est déduit du revenu global dans la limite de 10 700 euros ou de 15 300 euros pour le dispositif Périssol. Et si les dépenses (hors intérêts d’emprunt) génèrent un déficit supérieur, celui-ci est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
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