La fiscalité d’une société civile immobilière (SCI) est sans aucun doute un sujet complexe. Si, par défaut, celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu, elle peut aussi choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés. La répartition et le taux d’imposition des revenus fonciers générés sont autant d’autres éléments à connaître, surtout lorsqu’il est question de réfléchir à une stratégie d’optimisation.
Faisons un point rapide sur ces éléments et abordons quelques conseils pratiques.
Les règles de fiscalité applicables aux revenus fonciers d’une SCI
Si une société civile immobilière (SCI) est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR), l’impôt sur les sociétés (IS) reste une option envisageable. Explications.
L’imposition par défaut de la SCI
De manière générale, une SCI ne paie pas directement d’impôts dans sa forme de base. C’est ce que l’on appelle la transparence fiscale. En effet, les revenus fonciers perçus sont distribués entre les associés selon leur participation au capital de la société. Par la suite, ces derniers sont imposés individuellement sur ces revenus, même s’il n’y a pas de distribution effective.
Par exemple, Marie et Julien sont associés à 50 % d’une SCI qui génère un revenu foncier de 30 000 €. Chacun sera donc imposable à hauteur de 15 000 €, même si la société ne distribue pas leur quote-part des bénéfices et qu’elle la réinvestit.
Attention, dans ce cas de figure, l’impôt sur les revenus fonciers n’est valable que pour les associés en place à la clôture de l’exercice. Si l’un des associés cède ses parts à un nouvel associé quelques jours avant la date de clôture, c’est le nouvel associé qui est redevable de l’impôt.
L’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés
Une société civile immobilière peut aussi choisir de ne pas être soumise à l’impôt sur le revenu, mais bien à l’impôt sur les sociétés (IS). Une fois prise, cette décision est définitive. Les associés ne peuvent plus revenir en arrière. La SCI est alors taxée sur ses bénéfices, moins-values et plus-values, à hauteur d’un taux de 25 %.
Signalons que certaines SCI bénéficient d’un taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de recettes, à condition :
- de ne pas dépasser 10 millions d’euros hors taxe de chiffres d’affaires sur 12 mois ;
- d’avoir intégralement libéré son capital ;
- d’être détenues de manière continue et à 75 % minimum par des personnes éligibles au taux réduit.
Les SCI obligatoirement soumises à l’IS
Comme pour toute règle, il existe des exceptions. Ainsi, une SCI qui exerce une activité commerciale à titre principal est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés si ses recettes commerciales dépassent 10 % du chiffre d’affaires hors taxe. En règle générale, les entreprises concernées ne sont pas des SCI familiales ou privées, mais plutôt des SCI de location meublée ou spécialisées dans les opérations d’achat-vente d’immeubles.
Les solutions pour optimiser fiscalement les revenus fonciers d’une SCI
Vous souhaitez diminuer votre imposition et vous alléger d’un poids financier possiblement conséquent ? Quelques solutions s’offrent à vous pour optimiser fiscalement les revenus fonciers de votre SCI.
Pour commencer, vous pouvez envisager d’accroître votre patrimoine immobilier et d’acquérir un bien nécessitant des travaux de rénovation. Vous créerez alors un déficit foncier, qui, en s’ajoutant à vos autres biens, pourra réduire l’imposition globale de vos recettes. L’idée est de cumuler les bases imposables pour qu’un bien en déficit impacte le bénéfice d’un autre.
Une donation temporaire de l’usufruit est une autre option envisageable. Par exemple, si vous avez des enfants étudiants, cédez-leur temporairement l’usufruit d’un bien. Cela leur permettra au passage de bénéficier d’un revenu régulier relativement peu imposé (au regard de leurs autres revenus).
Si vous avez la possibilité d’investir, pensez également aux biens neufs dotés d‘avantages fiscaux (Pinel, Censi-Bouvard, etc.).
Enfin, en convertissant un bien en location meublée, vous pouvez profiter d’un régime fiscal bien plus favorable. Cela implique toutefois de vous enregistrer en tant que loueur meublé non professionnel et de modifier l’activité (et l’imposition) de votre SCI.
(Crédit iStock – 10’000 Hours)
