La fiscalité des revenus fonciers d’une SCI est un domaine complexe qu’il n’est pas simple de prendre en main. Il faut dire qu’entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, des nuances significatives peuvent rendre la tâche ardue. Pourtant, chacun de ces régimes fiscaux présente des avantages et des inconvénients qu’il convient de saisir pour faire les bons choix.
Pour vous aider à y voir plus clair, explorons leurs subtilités et ce qu’ils impliquent pour les revenus fonciers de votre SCI.
Les revenus fonciers d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu
Parmi les deux cas d’imposition possibles pour une SCI, celui de l’impôt sur le revenu est fréquemment rencontré. S’il comporte des avantages évidents, ses inconvénients ne doivent pas non plus être ignorés.
En premier lieu, il faut savoir qu’une société civile immobilière est considérée comme « transparente » lorsque son régime fiscal est celui de l’impôt sur le revenu. En d’autres termes, elle ne paie jamais d’impôts. Seuls les associés doivent déclarer leur part des bénéfices en tant que revenus fonciers au moment de la déclaration personnelle des revenus.
Autre avantage pour la SCI, la possibilité de choisir entre le régime micro foncier et le régime réel. Dans le premier cas, une réduction de 30 % s’applique immédiatement au revenu imposable de l’associé, peu importe sa quote-part ou le montant déclaré.
Attention, si les revenus fonciers excèdent 15 000 € par an, ce régime ne peut pas s’appliquer.
À l’inverse, le régime réel permet de déduire de nombreuses charges des revenus imposables. C’est un avantage manifeste lorsque les frais supportés sont importants.
Dans les deux cas, le résultat imposable est calculé sur la base d’un barème progressif.
En ce qui concerne les inconvénients, sachez que le régime de l’impôt sur le revenu expose les associés à potentiellement changer de tranche d’imposition. De plus, ces derniers sont taxés sur la plus-value lors de la vente d’un bien ou de la cession de leurs parts sociales. Enfin, le régime de l’impôt sur le revenu n’est possible que si la SCI a un objet social civil.
Les revenus fonciers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés
Dans certaines situations, le choix de l’imposition sur les sociétés peut s’avérer judicieux pour une SCI. Néanmoins, comprendre les tenants et aboutissants de cette alternative est primordial.
Par exemple, ce régime est à privilégier lorsque les associés ne prévoient pas de vendre leurs biens à court terme ou lorsque des travaux minimes sont prévus. Côté avantages, signalons qu’il autorise la déduction de l’intégralité des charges auxquelles la SCI est soumise, à condition que celles-ci soient :
- justifiées pour l’intérêt de l’activité ;
- assorties d’une facture justificative ;
- payées au cours de l’année d’imposition correspondante.
Le régime de l’impôt sur les sociétés permet en plus de pratiquer des amortissements sur le bâti et sur le mobilier. En règle générale, ces derniers sont compris entre 2 et 3 % de la valeur des biens impliqués. À noter cependant que cette mesure ne peut pas être appliquée lorsque les amortissements créent ou aggravent un déficit, c’est-à-dire lorsque les charges supportées par la société sont supérieures à son bénéfice.
Le cas des plus-values en fonction du régime d’imposition de la SCI
Comme nous l’avons vu précédemment, les plus-values peuvent être taxées, et ce, de manière variée, en fonction du régime fiscal choisi : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.
Sous le régime de l’impôt sur le revenu, les associés bénéficient d’un taux d’abattement croissant en fonction du nombre d’années de détention du bien. Par exemple, après 30 ans, l’exonération est totale. Quant au taux d’imposition, celui-ci se présente sous deux formes principales : 19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
En revanche, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur la société, la plus-value est incorporée aux résultats de l’activité et subit une imposition de 15 ou 25 % selon le montant du bénéfice.
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