Le statut juridique de la société civile immobilière (SCI) est particulièrement avantageux dans le cadre d’un héritage. Il permet effectivement de procéder facilement à la transmission successorale des parts sociales détenues par un associé défunt. Que ce soit sur le plan juridique ou fiscal, une telle procédure a de nombreuses conséquences. On fait le point.
Transmission successorale des parts sociales d’une SCI : les principes généraux
Une SCI est une structure qui permet à plusieurs associés de gérer et d’administrer leurs biens immobiliers en commun. Une fois l’entreprise créée, lesdits biens deviennent la propriété de la société civile immobilière, et chaque associé reçoit des parts sociales en retour.
À noter qu’il existe plusieurs types de SCI. Les membres d’une même famille peuvent ainsi opter pour une SCI familiale, particulièrement pertinente pour la gestion d’un bien familial ou pour mettre en place les conditions propices à un héritage.
Dans tous les cas, la création d’une société civile immobilière évite la situation complexe de l’indivision, qui favorise les désaccords entre propriétaires et entraîne des complications. De même, la SCI permet de se prémunir de la dispersion du patrimoine immobilier lors de la succession, puisque les héritiers reçoivent directement des parts sociales.
Les aspects fiscaux de la transmission successorale des parts sociales d’une SCI
L’un des principaux atouts de la SCI sur le plan fiscal est indubitablement la réduction de la fiscalité liée aux droits de succession. Plus concrètement, en optant pour une SCI, les droits d’enregistrement pour la cession des parts sociales sont de 5 % du montant de la cession. Cela représente une économie significative en comparaison de la procédure traditionnelle.
De plus, au fil du temps, les associés peuvent transférer la propriété nue de leurs parts sociales à leurs descendants, tout en conservant l’usufruit des biens concernés. Bien entendu, à leur décès, l’usufruit est intégralement transmis.
Pour parfaire tous ces avantages fiscaux, les associés profitent aussi d’un abattement de 100 000 € applicable tous les 15 ans, et ce, pour chaque cession de part au profit d’un enfant. Et lorsque l’enfant en question est reconnue handicapée, un abattement supplémentaire vient s’ajouter.
Signalons que les couples non mariés qui achètent un bien en commun ont aussi tout intérêt à créer une SCI. Effectivement, elle permet de mieux protéger le conjoint survivant en cas de décès de l’un des partenaires, contrairement à l’indivision.
Transmission successorale des parts sociales d’une SCI et formalités juridiques
Lorsqu’un associé de la SCI disparaît, ce sont les statuts de la société qui déterminent la procédure à suivre pour la transmission successorale de ses parts sociales. Cependant, le plus souvent, cela passe par une procédure d’agrément. En d’autres termes, les associés en place doivent donner leur accord pour que les héritiers rejoignent la société.
Le cas de l’agrément refusé
Contre toute attente, les associés ont la possibilité de refuser l’agrément, à condition que cela n’aille pas à l’encontre des clauses prévues dans les statuts. Dans ce cas de figure, il est nécessaire de procéder à une évaluation des parts sociales concernées par un expert au choix des parties. En cas de mésentente, c’est le président du tribunal de commerce qui tranche et désigne l’interlocuteur. Lorsque la valeur des parts sociales est déterminée, les associés disposent de 6 mois pour les acquérir ou trouver un acheteur.
Attention, la loi considère que l’agrément doit être approuvé ou refusé dans un délai de 6 mois. Sans réponse au-delà de ce délai, l’agrément est considéré comme validé.
Le cas de l’agrément validé
Si, comme dans la majorité des cas, l’agrément est donné par les associés, une assemblée générale extraordinaire doit être convoquée pour modifier les statuts de la SCI. Plusieurs étapes s’enchaînent alors : la publication d’un avis de modification des statuts dans un journal d’annonces légales habilité, le dépôt d’un dossier de modification et de justificatifs au centre de formalités des entreprises (copie de l’attestation de publication, exemplaire des statuts modifiés, etc.), et la déclaration des bénéficiaires effectifs.
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