En créant une société civile immobilière (SCI), plusieurs personnes peuvent détenir et gérer ensemble un ou des biens immobiliers. Au-delà des avantages manifestes en termes de gestion, ce statut juridique comporte également un certain nombre d’avantages fiscaux. Cependant, certaines occasions au cours de la vie de la SCI peuvent amener à en déterminer la valeur réelle. Or, pour y parvenir, il est obligatoire de procéder à une évaluation ou valorisation des parts sociales de la société.
Mais de quoi s’agit-il exactement ? Et surtout, comment procéder pour la réaliser ? C’est ce que nous allons voir ensemble.
La valorisation des parts sociales d’une SCI : définition et principes
La valorisation des parts sociales d’une société civile immobilière consiste à estimer la valeur économique de chaque part détenue par les associés à un moment donné de la vie de l’entreprise. Cette action est généralement nécessaire lors d’une vente de parts ou d’un apport en nature.
En règle générale, la valorisation des parts sociales est influencée par différents facteurs, parmi lesquels :
- le bilan comptable de la SCI ;
- le rendement locatif ;
- les flux de trésorerie ;
- l’évaluation des risques ;
- la méthode d’évaluation utilisée ;
- les accords existants entre les associés.
Les méthodes d’évaluation des parts sociales d’une SCI
Lorsqu’il s’agit de procéder à la valorisation d’une SCI, deux méthodes bien distinctes peuvent être suivies : la méthode basée sur la valeur productivité de la société et la méthode centrée sur la valeur mathématique.
La valeur productivité estime la rentabilité de la société civile immobilière, sans tenir compte de la distribution ou de la rétention des bénéfices. Pour calculer cette valeur, il suffit d’appliquer la formule « V = R/i », « V » étant la valeur du titre, « R » le résultat net par titre, et « i » le taux de capitalisation. Ce taux est dérivé du taux de rendement sans risque, généralement le rendement des obligations publiques garanties par l’État. Une série de facteurs complémentaires permettent de l’affiner, comme l’érosion monétaire ou une prime de risque. Cette prime, qui se situe souvent aux alentours de 5 % dans le contexte du marché français, est ensuite ajustée en fonction du coefficient de risque propre au secteur immobilier (et qui fluctue le plus souvent entre 0,3 et 0,5).
Quant à la valeur mathématique, elle est principalement recommandée pour les entreprises de petite taille ou celles axées sur la gestion patrimoniale. Cette méthode a l’avantage d’être plus simple que la valeur productivité, puisqu’elle implique seulement d’ajouter les valeurs vénales des différents actifs, auxquelles il suffit de soustraire la somme des passifs réels (à court, moyen et long terme) et des provisions.
Les enjeux derrière une valorisation précise et bien menée
Cela va de soi, procéder à la valorisation des parts sociales d’une SCI revêt un certain nombre d’enjeux.
Pour commencer, peu importe la méthode appliquée, cela permet aux associés et au gérant de s’assurer que la société répond aux critères fiscaux et réglementaires.
De plus, dans le contexte d’une transmission, d’une succession ou d’une vente de parts sociales, l’estimation précise de la quote-part de chaque associé dans le capital social est primordiale.
Enfin, il est évident que le processus de valorisation de la SCI offre une vision claire de la rentabilité de celle-ci. Cette évaluation est donc non seulement une alternative judicieuse pour argumenter en faveur d’un projet dans le cadre d’une demande de financement, mais c’est aussi une aide précieuse pour ajuster les stratégies de financement et faciliter la prise de décision en matière d’investissement.
Dans tous les cas, la valorisation des biens immobiliers détenus par une SCI, et donc de ses parts sociales, est une action complexe qui exige de maîtriser un certain nombre de notions. Pour éviter toute erreur et garantir l’efficacité de l’opération, il est vivement recommandé de faire appel aux services d’un professionnel en évaluation immobilière.
(Crédit iStock : Vladimir Vladimirov)
