Si l’investissement dans l’immobilier locatif est souvent perçu comme une valeur sûre, il peut aussi s’accompagner de nombreux défis, que ce soit sur le plan juridique, comptable ou fiscal. À ce titre, la création d’une société civile immobilière (SCI) peut être une stratégie judicieuse pour les investisseurs qui souhaitent se lancer dans ce secteur. Néanmoins, comme toute société, elle entraîne aussi son lot de spécificités et d’obstacles. Mieux vaut donc bien se renseigner en amont avant de se jeter dans le grand bain.
Pour vous permettre de peser le pour et le contre en toute sérénité, on vous propose de passer en revue les avantages de la SCI pour l’immobilier locatif, mais aussi ses inconvénients.
Les avantages d’une SCI pour investir dans l’immobilier locatif
En premier lieu, la SCI offre un avantage clé avec la protection du patrimoine personnel des associés. En effet, elle sépare le patrimoine immobilier de votre patrimoine personnel et permet de faire une distinction nette entre les deux. En cas de difficultés financières ou de créances, les biens personnels de tous les associés restent à l’abri des créanciers.
De plus, posséder un bien immobilier par le biais de cette structure juridique est pertinent au regard de la transmission du patrimoine. Effectivement, les parts sociales de la SCI se transmettent beaucoup plus facilement que les biens immobiliers en eux-mêmes.
Mais ce n’est pas tout, puisque la gestion d’une SCI simplifie l’administration de biens immobiliers à plusieurs. Contrairement à l’indivision où chaque décision doit être prise collectivement, la SCI et ses statuts confèrent une latitude de gestion considérable au gérant. Ce régime permet non seulement une meilleure réactivité, mais aussi une plus grande adaptabilité face aux opportunités du marché immobilier.
N’oublions pas non plus qu’en optant pour le régime de la SCI, la société permet aux associés d’être imposés personnellement sur leur part respective des bénéfices, et ce, proportionnellement à leur participation au capital social. Or, cette possibilité est très avantageuse en fonction de leur situation fiscale personnelle.
Pour finir, investir dans une SCI pour faire de l’immobilier locatif ouvre également la porte à des régimes fiscaux avantageux, sous certaines conditions, comme le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et ses abattements fiscaux sur les revenus locatifs perçus.
Les inconvénients d’une SCI pour investir dans l’immobilier locatif
L’un des premiers inconvénients d’une SCI pour l’immobilier locatif est sans doute sa complexité administrative et comptable. En effet, la gestion d’une société, même civile, impose le respect de plusieurs obligations légales et fiscales : déclaration de revenus, tenue d’une comptabilité régulière et respect des statuts de l’entreprise. Cette gestion administrative peut être lourde pour les investisseurs, en plus de nécessiter des connaissances spécifiques à moins de faire appel à des professionnels du domaine.
De même, bien que la SCI protège le patrimoine personnel des associés, leur responsabilité n’est pas totalement effacée. Au contraire, chacun d’eux est responsable des dettes de la société à hauteur de ses apports, ce qui implique que si l’entreprise est dans l’incapacité de faire face à ses obligations financières, les créanciers se retournent contre les associés.
À noter aussi que si la SCI permet d’éviter les contraintes de l’indivision, elle implique une prise de décision collégiale pour certaines opérations d’envergure, comme la vente d’un bien immobilier. Or, lorsqu’un associé souhaite vendre ses parts, il doit s’accommoder de certaines contraintes et obtenir l’accord des autres associés (conformément aux statuts). Cette situation peut donc être source de conflits, surtout lorsque les intérêts des associés divergent.
Enfin, il faut savoir que vendre un bien détenu par une SCI n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Les associés sont effectivement soumis à une fiscalité assez stricte sur les plus-values immobilières, notamment si la SCI est sous le régime de l’impôt sur les sociétés. De plus, les démarches administratives sont plus complexes et longues que pour une vente en nom propre.
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