Lorsqu’une société civile immobilière (SCI) procède à la vente d’un bien immobilier, plusieurs implications fiscales découlent de cette transaction, aussi bien pour l’entreprise que pour ses associés. Comprendre ces dernières est donc essentiel pour optimiser la gestion du patrimoine immobilier détenu, mais aussi pour minimiser les impôts et respecter le cadre réglementaire en vigueur, en particulier dans le cas d’une plus-value.
Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous proposons d’explorer plus en détail la fiscalité applicable et les stratégies d’optimisation à retenir si vous envisagez la vente d’un bien immobilier avec votre SCI.
Vente d’un bien immobilier en SCI : le régime fiscal en cas de plus-value
Lors de la vente d’un bien immobilier, il n’est pas rare de réaliser une plus-value lorsque celui-ci a pris de la valeur entre le jour de son achat et celui de sa vente. Or, la différence significative qui peut exister entre le prix de vente et le prix d’acquisition se voit taxée par l’État. Dans le cadre juridique d’une SCI, les conséquences sont assez importantes.
En premier lieu, deux cas de figure se présentent en fonction du régime fiscal applicable à la vente. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, les plus-values réalisées sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Ce régime concerne notamment les SCI qui exercent une activité commerciale, comme la location meublée. Dans ce contexte, la fiscalité appliquée est relativement lourde, avec un impôt sur les sociétés au taux standard, sauf en présence de dispositions spécifiques ou d’exonérations.
Pour les SCI à l’impôt sur le revenu, c’est au contraire le régime des bénéfices non commerciaux qui s’applique. Les associés sont alors imposés sur leur quote-part des bénéfices, à laquelle s’ajoutent également les prélèvements sociaux. Notons que sous ce régime, les déficits fonciers peuvent, sous conditions, être déductibles du revenu global de l’associé et offrir des avantages fiscaux non négligeables.
Signalons que des exonérations peuvent s’appliquer selon les situations. C’est par exemple le cas :
- si l’immeuble vendu par la SCI était détenu depuis plus de 30 ans ;
- si le logement était la résidence principale de l’un des associés de la société ;
- si le prix de vente du bien immobilier concerné est inférieur à 15 000 €.
L’optimisation fiscale lors de la vente d’un bien immobilier détenu par une SCI
Bien entendu, les associés d’une SCI disposent d’un certain nombre de solutions pour optimiser les répercussions fiscales dues à la vente d’un bien immobilier.
Par exemple, l’un des avantages méconnus de la gestion fiscale d’une SCI est sans doute la possibilité d’étaler le paiement de l’impôt sur les plus-values, grâce à des mécanismes tels que le paiement fractionné ou différé. Ces options permettent non seulement une meilleure gestion des flux de trésorerie de la société, mais elles évitent aussi le fardeau d’une importante somme à payer immédiatement.
La fiscalité des SCI permet aussi le report des déficits, un atout souvent sous-exploité. En effet, pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, les déficits fonciers générés par les dépenses de gestion, les intérêts d’emprunt ou les charges des travaux peuvent être déduits des revenus globaux des associés (dans certaines limites). Ces déficits reportables réduisent potentiellement l’assiette imposable, en plus de diminuer l’impôt sur le revenu dû au titre de la cession.
Autre technique fréquemment utilisée pour réduire les droits de mutation : la vente des parts sociales de la SCI plutôt que de l’immeuble lui-même. Bien qu’elle ne soit pas exempte d’implications fiscales, cette méthode offre une économie significative en termes de frais de notaire et d’impôts. Effectivement, la transmission de parts sociales est le plus souvent soumise à un droit d’enregistrement fixe, très inférieur aux droits de mutation d’un bien immobilier. De plus, la valeur des parts est généralement moins élevée que celle de la propriété en elle-même, ce qui assure une base d’imposition réduite.
(Crédit photo : iStock – Tatiana Meteleva)
