Le démembrement de propriété est une pratique courante dans le secteur de l’immobilier, notamment parce qu’elle permet d’optimiser la gestion d’un patrimoine tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux. Par exemple, faire un démembrement entre une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et une société par actions simplifiée (SAS) peut entraîner plusieurs bénéfices non négligeables pour les personnes impliquées.
Pour vous permettre d’y voir plus clair, faisons un tour d’horizon des spécificités du démembrement de propriété entre une SCI soumise à l’IR et une SAS, mais aussi des avantages fiscaux entraînés par cette décision et des précautions à prendre.
Démembrement de propriété : définition et principe
Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit, soit le droit d’utiliser et de percevoir les revenus d’un bien, de la nue-propriété, c’est-à-dire le droit de disposer dudit bien. Dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, il s’agit donc de faire un démembrement des parts sociales détenues par les associés. Dans ce cas de figure, les parents usufruitiers peuvent ainsi percevoir les revenus locatifs même si la nue-propriété revient à leurs enfants, eux-mêmes propriétaires du capital immobilier.
Lors d’un démembrement de propriété avec une SAS, cette dernière devient l’usufruitière des parts sociales de la SCI. Elle gère alors l’activité et perçoit les bénéfices issus de celle-ci. Néanmoins, à l’échéance fixée, l’usufruit revient aux nus-propriétaires et les parts sociales reprennent leur pleine propriété.
Les avantages fiscaux d’un démembrement entre une SCI à l’IR et une SAS
L’un des principaux avantages du démembrement de propriété entre une SCI à l’IR et une SAS réside sans aucun doute dans l’optimisation fiscale. En effet, la fiscalité des sociétés telles que la SAS offre un certain nombre d’atouts en termes d’imposition. Par exemple, les bénéfices issus de la location peuvent dès lors être soumis à l’impôt sur les sociétés, généralement plus favorable que l’impôt sur le revenu (selon les tranches d’imposition du propriétaire).
De plus, la cession temporaire de l’usufruit des parts de la SCI à la SAS peut être considérée comme une donation aux enfants, propriétaire des parts nues, ce qui ouvre alors droit à un abattement fiscal sur les droits de succession.
Enfin, n’oublions pas non plus qu’en cas de décès de l’usufruitier, l’usufruit se reporte sur le nu-propriétaire sans droits de succession, ce qui peut représenter une économie importante.
Les précautions à prendre lors d’un démembrement entre SCI et SAS
Malgré les nombreux avantages susmentionnés, le démembrement de propriété nécessite une attention toute particulière. Effectivement, il faut veiller notamment à bien rédiger les statuts de la SCI et de la SAS, pour encadrer par exemple le droit de vote. Cela permet d’éviter d’éventuels conflits entre les usufruitiers et les nus-propriétaires.
De même, la valorisation des parts sociales doit être effectuée au plus juste au moment de la cession de l’usufruit à la SAS, et ce, pour éviter toute remise en cause fiscale.
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