Le démembrement de propriété est un dispositif juridique qui scinde la propriété d’un bien immobilier en deux : la nue-propriété et l’usufruit. De son côté, l’usufruitier jouit des droits d’usage et de perception des revenus du bien, tandis que le nu-propriétaire conserve le droit à la reconstitution de la pleine propriété à terme. Régie par le Code civil, cette solution offre divers avantages, fiscaux notamment, aux parties concernées. Cependant, une question se pose : quelle est la durée maximum de ce démembrement ? Répondons à cette question tout en revenant sur les principes fondamentaux de ce dispositif.
Le démembrement de propriété : définition et principes
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’investisseur peut faire le choix de ne devenir propriétaire que de la nue-propriété ou de l’usufruit. Dans ce cas de figure, s’il choisit d’être usufruitier, il peut jouir du bien et percevoir de potentiels revenus locatifs, sans pour autant être le propriétaire à proprement parler. En effet, ce dernier n’est autre que le nu-propriétaire.
Lorsque le démembrement est permanent, la loi n’impose aucune durée maximale. C’est donc le décès de l’usufruitier qui met fin à l’usufruit et permet au nu-propriétaire de retrouver la pleine propriété du bien immobilier.
Cependant, dans certaines situations, le démembrement de propriété peut être temporaire, ce qui implique qu’une durée soit précisée lors de la mise en place du contrat de démembrement. Cette dernière peut généralement varier entre 5 et 30 ans, tout dépend du souhait des deux parties. Notons tout de même qu’à son expiration, la pleine propriété est automatiquement restituée au nu-propriétaire, sans frais ni formalités supplémentaires.
L’importance de la durée dans le démembrement de propriété
La durée du démembrement de propriété joue un rôle crucial dans l’optimisation fiscale de l’investissement immobilier. Effectivement, les droits de donation ou de succession, ainsi que l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit, elle-même déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier et de la durée du démembrement.
Dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI), une donation des parts de l’entreprise peut être optimisée grâce au démembrement. Dans ce cas de figure, les parents usufruitiers conservent les revenus locatifs ou l’utilisation du bien, alors que les enfants nus-propriétaires sont exonérés d’IFI sur leurs parts. À la fin du démembrement, ces derniers récupèrent la pleine propriété des parts sans avoir à payer de droits de succession.
Optimiser la durée du démembrement pour maximiser les avantages
Vous l’aurez compris, la durée du démembrement de propriété est un levier stratégique pour l’optimisation fiscale. Une bonne maîtrise de ce paramètre permet donc d’adapter la gestion du patrimoine aux objectifs de l’investisseur, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale.
Par conséquent, même si la loi n’impose pas de durée maximale pour le démembrement de propriété, il est essentiel de la définir judicieusement pour maximiser les avantages fiscaux liés à l’usufruit et à la nue-propriété, en particulier parce que plus la durée du démembrement est longue, plus le prix de la nue-propriété est faible.
(Crédit photo : iStock – Catherine Falls Commercial)
