Une société civile immobilière (SCI) est une forme de société dont l’activité se concentre sur la gestion d’un patrimoine immobilier. Ici, c’est le gérant de l’entreprise qui est en charge de la bonne gestion de l’activité, notamment en ce qui concerne les aspects comptables. Or, si pour la plupart des SCI, la tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire, il existe trois cas de figure pour lesquels l’administration impose cette dernière.
Pour vous permettre d’y voir plus clair, abordons tour à tour les situations concernées et ce qu’elles impliquent.
Cas n°1 : La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)
De base, une SCI est par définition soumise au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Cela implique que l’entreprise n’est pas tenue d’avoir une comptabilité à jour. Cependant, lors de la création de la société civile immobilière, les associés peuvent opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, l’obligation comptable devient une réalité pour le gérant de la SCI.
De manière générale, la comptabilité d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est la même que pour toute société commerciale. L’entreprise doit ainsi tenir un livre journal, qui recense l’ensemble des opérations financières, de même qu’un grand livre qui regroupe toutes les écritures comptables. De même, elle doit aussi avoir un livre d’inventaire. Également, la SCI doit produire un compte de résultat et un bilan annuel.
Bien entendu, tous ces documents comptables sont essentiels pour évaluer les bénéfices de la société, qui constituent la base de calcul de l’IS.
Cas n°2 : La SCI dont l’activité est commerciale
Cela peut sembler logique, mais si la SCI exerce une activité commerciale (achat/vente de biens immobiliers, etc.), la tenue d’une comptabilité est là encore obligatoire. Effectivement, ce type d’activité sort du simple cadre civil pour entrer directement dans le champ d’application du droit commercial, ce qui implique que l’obligation comptable ne peut être évitée.
De ce fait, en termes de comptabilité, une SCI dite commerciale (SCI de placement, SCI de construction-vente) se doit de respecter les mêmes obligations qu’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Tenue des livres comptables, production de comptes annuels, etc., ces documents sont une fois de plus cruciaux pour le calcul de l’impôt sur les bénéfices, en plus de constituer une garantie de transparence envers les associés et l’administration fiscale.
Cas n°3 : La SCI dépasse certains seuils définis par la loi
La tenue d’une comptabilité devient aussi obligatoire pour une SCI lorsque celle-ci dépasse deux des trois seuils suivants :
- total du bilan annuel supérieur à 1,5 million d’euros ;
- chiffre d’affaires annuel supérieur à 3,1 millions d’euros ;
- effectif des salariés supérieur à 50.
Cette obligation, inscrite dans le Code du commerce, vise à assurer un contrôle fiscal adéquat des sociétés civiles immobilières les plus importantes. À ce stade de leur développement, il paraît en effet pertinent que les SCI concernées puissent suivre et contrôler leur trésorerie, établir un bilan comptable et déterminer leur résultat fiscal.
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