La société civile immobilière (SCI) est un statut juridique privilégié pour la gestion d’un patrimoine immobilier en famille. Toutefois, bien que sa création offre un certain nombre d’avantages, notamment pour optimiser la transmission de la propriété immobilière, il est primordial d’avoir conscience que cette entreprise a également des inconvénients.
Mais alors, quels sont-ils ? Et, de manière plus générale, quels sont les risques inhérents à une SCI familiale ? Analysons ensemble ces problèmes potentiels.
Les difficultés liées à la gestion et à la responsabilité
Lors de la constitution d’une SCI familiale, les membres de la famille impliqués deviennent associés de l’entreprise. Cependant, c’est le gérant, nommé parmi eux ou personne tierce, qui a la responsabilité de l’activité de la société et de sa gestion quotidienne. Or, comme pour n’importe quelle autre société, une SCI impose une gestion régulière et rigoureuse, et ce, dès les premières étapes liées à sa création. De ce fait, mieux vaut confier les commandes à une personne de confiance.
Ce point est d’autant plus important qu’en cas de mauvaise gestion, la responsabilité du gérant peut se voir engagée. Le statut de celui-ci au sein de la société civile immobilière n’est donc pas à prendre à la légère. Il doit au contraire être lourdement considéré en parallèle des avantages de la SCI pour la transmission et l’indivision du patrimoine immobilier.
Par ailleurs, bien qu’elle facilite l’effet de levier souvent recherché lors d’un investissement immobilier, la création d’une SCI n’est pas sans conséquences sur le plan juridique. Effectivement, les dettes éventuelles contractées par l’entreprise doivent être supportées par les associés, ce qui peut s’avérer risqué pour le patrimoine personnel de chacun d’eux.
Les contraintes fiscales et sociales de la SCI familiale
L’un des principaux inconvénients d’une SCI familiale réside indubitablement dans son régime fiscal. En effet, l’impôt sur le revenu s’applique automatiquement à ce statut juridique. Si l’entreprise n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer, les associés sont toutefois directement imposés sur leurs revenus fonciers.
De plus, il est important de noter qu’en cas de vente d’un bien immobilier, les plus-values sont elles aussi imposées, ce qui est susceptible de réduire la marge bénéficiaire de la vente.
Les obstacles liés à la transmission du patrimoine
La SCI est connue pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier en évitant les problèmes d’indivision. Néanmoins, elle n’est pas sans inconvénient pour les héritiers. Par exemple, ceux-ci peuvent se retrouver avec des parts dans la société sans en maîtriser le fonctionnement ou sans partager les objectifs immobiliers des autres membres de la famille.
Par ailleurs, lorsque l’un des associés souhaite sortir de la SCI, la cession de ses parts sociales peut s’avérer complexe. Sauf mention contraire dans les statuts, l’accord des autres associés est en effet requis. Or, une telle situation peut sans conteste aboutir à des conflits potentiels au sein de la famille.
Vous l’aurez donc compris, au-delà des avantages indéniables de la SCI familiale pour la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, il est important de rester conscient des inconvénients qu’elle peut entraîner.
(Crédit photo – Istock – Hinterhaus Productions)
