L’usufruit tel que défini dans l’article 578 du Code Civil est le « droit de bénéficier d’un bien dont la propriété est détenue par un autre ». L’usufruit permet donc la jouissance d’un bien et dans le cas de la SCI, il s’agit d’un bien immobilier.
La donation est dite « avec réserve d’usufruit » quand elle concerne uniquement la nue-propriété d’un immeuble. L’associé donateur se réservant l’usufruit.
Quels sont les droits des associés de la SCI (Société Civile Immobilière)
Les personnes physiques, associés de la SCI ne sont pas propriétaires des biens immobiliers gérés par la société civile. C’est la SCI qui est propriétaire du patrimoine immobilier apporté par les associés, ces derniers étant détenteurs de parts sociales dont le montant (en euros) est relatif à celui de leur apport au capital social.
La possession de parts sociales constituant le capital social de la SCI donne aux associés :
- le droit de participer à la vie de la société et de prendre part aux décisions importantes qui l’animent,
- le droit de percevoir une partie des dividendes de l’entreprise de manière proportionnelle au nombre de leurs parts sociales,
- le droit de réaliser une cession, une transmission ou une donation de tout ou partie de leurs parts sociales tout en optimisant la gestion d’une succession vers des héritiers (enfants ou parents) ou un conjoint (SCI familiale) ; dans ce cas, une des solutions peut être la donation avec réserve d’usufruit,
- etc.
En savoir plus sur la donation avec réserve d’usufruit : démembrement du droit de propriété
Dans le cas d’une SCI et d’une donation avec réserve d’usufruit, l’associé cède la nue-propriété et se réserve l’usufruit de l’immeuble pour une utilisation personnelle ou pour une location afin de percevoir des revenus fonciers (loyers).
Dans cette situation, l’administration française emploie l’expression « démembrement du droit de propriété« .
Quelles sont les conséquences pour l’usufruitier ?
L’usufruitier bénéficie du droit de jouissance du bien immobilier, soit pour son usage propre, soit pour la location et dans ce cas, il perçoit le montant des loyers (revenus fonciers).
Note, la signature d’un bail commercial ou rural impose l’obtention de l’accord du nu-propriétaire, s’il ne l’obtient pas, l’usufruitier peut demander un acte de justice (article 595 du Code Civil).
Si l’usufruit et la nue-propriété font l’objet d’une vente sans l’accord de l’usufruitier, ce dernier garde le bénéfice de la jouissance du bien. Si la vente a lieu selon le prix fixé par l’usufruitier et le nu-propriétaire, le montant de cette vente est partagé entre les deux parties.
Dès la mise en place de l’usufruit, l’usufruitier a la charge de l’entretien de l’immeuble (petits travaux), les grosses réparations restant à la charge du nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code Civil). Si dans ce cadre, l’usufruitier apporte de véritables améliorations, il ne peut pourtant pas réclamer d’indemnités au terme de l’usufruit, même si la valeur du bien s’en trouve augmentée.
Conclusion
La donation avec réserve d’usufruit peut être complexe à mettre en place sans avoir appréhendé le lexique du démembrement de propriété, le rôle de l’usufruitier et du nu-propriétaire, le régime fiscal et le calcul de l’imposition de chacun, les caractéristiques de l’usufruit viager (décès de l’usufruitier) et celles l’usufruit temporaire (usufruit dont le terme est fixé), etc.
Les conseils d’un notaire, avocat, juriste ou de tout autre professionnel en mesure de rédiger un acte officiel de donation avec réserve d’usufruit, peuvent vous éviter des erreurs qui risquent de remettre en cause toute la procédure.
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