Si la création d’une SCI est réalisée dans le but de transmettre un patrimoine immobilier, de verser des sommes d’argent pouvant aller jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans à ses héritiers directs (enfants) en profitant de l’abattement fiscal, de pratiquer un démembrement de propriété d’un bien immobilier ou d’éviter qu’une succession fasse l’objet d’une indivision, les associés créateurs de la SCI optent généralement pour la création d’une SCI familiale.
Donations via la SCI ou donations directes ?
Dans la Société Civile Immobilière, chaque transmission de ce type est réalisée sous la forme d’une donation, clairement encadrée par la loi et le Code Civil. De plus, les statuts sociaux de la société ainsi qu’un pacte d’associés peuvent préciser les détails des donations.
C’est donc dans un cadre légal que la SCI bénéficie de certains avantages lorsqu’un associé réalise une donation sous la forme d’une cession de parts sociales :
- les emprunts souscrits au nom de la SCI sont déductibles des droits de donation alors que ce n’est pas le cas si la donation est directe entre le donateur et le donataire,
- un immeuble peut être transmis par donations successives, afin d’optimiser la fiscalité et diminuer voire supprimer l’impôt sur ces transactions,
- les formalités lors de donations sont plus simples et moins coûteuses que lorsque la transmission est directe.
SCI et donations, comment ça se passe ?
Dans une SCI (Société Civile Immobilière), la cession de parts sociales (donation) impacte le capital social de l’entreprise. Aussi, pour qu’une donation soit légale, l’associé donateur informe l’ensemble des associés de la SCI (Société Civile Immobilière) de son intention de céder tout ou partie de ses parts sociales : identité du donataire, nombre de parts sociales cédées, montant de la donation en euros, démembrement d’un immeuble, etc.
La donation doit ensuite être approuvée : procès-verbal à l’issue du vote en Assemblée Générale, aval du gérant tel que définit dans la clause d’agrément (non obligatoire contrairement à la SARL) ou bien, respect des modalités du pacte d’associés.
Dans une SCI, la donation est-elle irrévocable ?
Rappel, au sein d’une SCI comme hors des limites de toute entreprise, la donation ne doit pas affecter la part dévolue aux héritiers réservataires, faute qu’une action en réduction soit engagée pour « libéralités excessives » et que la donation soit révoquée.
Selon la loi et le Code Civil (Titre III, Chapitre IV, Section 2) la donation est ferme et définitive, sauf trois situations qui peuvent la remettre en cause (Code Civil, articles 953 et suivants) :
- l’inexécution des conditions (ou charges) par le donataire,
- l’ingratitude du donataire,
- la survenance d’un enfant (donateur).
1 –L’inexécution des conditions (charges)
La personne bénéficiaire de la donation est soumise au respect d’un ensemble de charges. Ainsi, en cas de nécessité, elle doit subvenir aux besoins du donateur : usufruit d’un logement, nourriture ou versement une rente viagère (euros).
Si cette personne (donataire) ne remplit pas ce contrat, le donateur a cinq ans pour demander la révocation de la donation par assignation en justice.
2 – L’ingratitude du donataire envers le donateur
L’article 955 du Code Civil détermine que le donataire ne doit pas attenter à l’intégrité physique (sévices et/ou menaces de mort) et morale (injures) du donateur.
Si cela se produit, la loi accorde un délai d’un an au donateur pour assigner la personne en justice.
3 – La naissance (survenance) d’un enfant
Si une clause spécifique sur la survenance d’un enfant est rédigée dans l’acte de donation, la révocation se fait de plein droit, que l’enfant soit adopté ou naturel.
Cas particulier : annulation d’une donation à un conjoint
La révocation d’une donation entre époux est prévue par la loi et en cas de divorce, elle est automatique.
(crédit photo : istock)
